Um guia completo das mais variadas tabelas e formatos de financiamento.
Com diversas fontes de informação disponíveis na internet, muita gente acaba ficando confusa quando o tema é financiamento, por isso decidi juntar num único post, tudo o que você precisa saber sobre o tema, para nunca mais ter dúvidas e saber qual modalidade escolher de acordo com as suas necessidades.
Antes de mais nada, precisamos entender a modalidade de financiamento e a composição das parcelas, que chamamos de tabela, mas ao final deste post, não restarão dúvidas sobre o assunto.
Sistema financeiro de habitação (SFH)
Essa modalidade é uma das mais praticadas no Brasil. Apesar de alguns estados termos sistemas diferentes, abordarei o mais popular.
A maioria das concessões de crédito são baseadas no modelo SHF, inclusive projetos habitacionais como o Casa Verde Amarela, que voltou a ser chamado de Minha Casa Minha Vida.
Esse modelo foi criado pelo Governo Federal, que se utiliza dos recursos existentes no Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e o pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE).
Certamente você já ouviu falar em abatimentos ou utilização do FGTS para a aquisição de um imóvel, explicitando que a modalidade é regida pelo SFH.
O projeto tem algumas peculiaridades, como o valor das parcelas não podem comprometer mais do que 30% da renda declarada e a existência um teto máximo de 80% do valor do imóvel poderá ser financiado, no caso de imóveis novos e 70% para imóveis usados. Outro ponto importante é que o valor do imóvel não pode ultrapassar o teto da unidade federativa, onde em São Paulo é de R$ 1.5 milhão.
Apenas pessoas físicas podem aplicar nessa modalidade de financiamento e quase sempre, sendo necessário um valor de entrada.
Entendendo esse modelo, precisamos entender como são regidos os valores das parcelas, para isso, entrará novas palavrinhas como SAC/ Tabela Price e SACRE.
Por que entender sobre regimes de parcelas?
Por tratar-se de uma concessão de crédito, esse valor precisa voltar aos bancos, entretanto existem formas de fazer isso, que acabam refletindo diretamente nos valores das parcelas.
Tabela Price
Boa parte dos financiamentos no Brasil, são regidos na Tabela Price, mas o que isso significa?
Na Tabela Price, o valor das parcelas são fixas, contudo as primeiras parcelas são grande parte compostas apenas pelos juros, possuindo uma amortização crescente e juros decrescentes.
Com o passar do tempo, o valor nominal (sem considerar os juros) começa a ocupar a maior parte da parcela, sendo inviável a antecipação.
No Brasil, os valores são baseados em indicadores econômicos, que podem reajustar o valor das parcelas de acordo com o índice utilizado.
Alguns deles são: SELIC, IPCA e Taxa Referencial.
Como não há como prover de forma antecipada os impactos dos índices, cria-se uma média e nos financiamentos de longo prazo, podem haver correções que nem sempre são favoráveis ao consumidor.
SAC
O Sistema de Amortização Constante, como o próprio nome sugere, a cada mês que passa, a amortização permanece crescendo, mantendo uma taxa de juros constante. Entretanto essa modalidade, que apesar de uma dinâmica interessante pela possibilidade de abatimento dos juros e quitar o financiamento de forma mais rápida, suas parcelas iniciais acabam sendo maiores com o decréscimo ao longo do tempo.
SACRE
O mercado brasileiro, por ser uma dos mais promissores no mercado imobiliário, exigiu que novas formas de financiamento fossem analisadas e viabilizadas para atender uma demanda emergente.
O sistema SACRE é uma fusão entre SAC e Tabela Price.
Nesse cenário as parcelas exercem um efeito pirâmide, com crescimento gradativo no começo, seguido de uma redução ao longo do tempo, possibilitando a antecipação com ótimos abatimentos dos juros.
Outra característica, é que o SACRE é calculado anualmente e assim abatendo os juros já pagos nos períodos anteriores.
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