Com a necessidade de capitalização rápida, diversos proprietários decidem pela venda de um imóvel, mas se ele estiver ocupado, como proceder?

Vender um imóvel locado é uma das perguntas mais recorrentes que recebemos, por essa razão, decidimos falar com detalhes, quais os procedimentos adotados, quais os direitos e deveres tanto do proprietário, como do locatário.

O que diz a legislação?

A Lei do Inquilinato n 8245/91 prevê algumas normativas quanto à venda de um imóvel locado, porém em nenhum caso proíbe o mesmo de ser feito.

No Art. 27, a lei determina que caso o locador tenha interesse na venda, o mesmo deve dar preferência ao atual inquilino, que poderá ou não demonstrar interesse na compra, todavia, é dever do locador informar a intenção de venda, caso contrário, o inquilino poderá ajuizar o pedido de reavaliação ou descumprimento contratual, impedindo a venda até que haja deferimento de sentença.

Direito de preferência

O inquilino tem a preferência pela opção de venda, sendo que este deverá ser notificado pelos meios cabíveis com até 30 dias de antecedência, sendo compulsório que contenha todas as informações, como segue:

“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. 

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. 

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias. 

Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.”

Não havendo interesse, o locador poderá seguir com o processo de venda à terceiros, ficando o inquilino obrigado a receber vistorias e apresentar o imóvel como determina: 

Art. 23 – Caput IX: permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

Venda realizada

Ao prosseguir com a venda, o novo proprietário pode ou não permanecer com a modalidade de locação mantendo o inquilino em sua residência, caso contrário, deverá cumprir o prazo de 90 dias para que o inquilino encontre uma nova residência.

Vale ressaltar que o Art. 23 ressalta a importância do inquilino em entregar o imóvel em condições iguais à que foram vistoriadas, sob pena de arcar com os custos de reparos.

” V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; 

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;”

Após averiguação o processo de venda ocorre de forma natural, com a apresentação de todos os documentos necessários

Quais documentos você deve possuir? 

• Comprovante de Identidade ou CNH com CPF; 
• Comprovante de renda – CTPS e contracheque; 
• Comprovante de estado civil; 
• Comprovante da residência atual;  
• Declaração de Imposto de Renda – apenas quem não for isento;

Quais são os documentos do imóvel? 

• Matrícula Atualizada 
• Escritura 
• Habite-se 
• Declaração de Inexistência de Débitos Condominiais 
• Certidão de ônus reais 

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