Descubra todos os processos e diferenciações deste modelo de negócios.

Ao procurar imóveis para compra, é comum encontrar anúncios de apartamentos que estão sendo vendidos na planta, onde os compradores adquirem as propriedades antes mesmo de sua construção física e é neste cenário que a incorporação imobiliária surge desempenhando um papel crucial nesse processo.

Em essência, a compra de imóveis na planta atrai muitos interessados, principalmente devido aos preços mais acessíveis, uma vez que o projeto ainda não está completamente finalizado, ou pela possibilidade de rápido retorno do investimento, já que a valorização após a entrega das chaves, costuma ser de 20%. Para que isso aconteça de forma tranquila e resulte numa experiência satisfatória, a incorporação imobiliária assume o papel central, como cerne de toda operação.

Mas afinal, o que é a incorporação imobiliária?

A incorporação imobiliária é um procedimento que envolve o planejamento e a negociação para a construção de empreendimentos imobiliários, como edifícios comerciais e residenciais, carregando em sua essência, processos que englobam várias etapas e atividades que culminam na venda das unidades.

O ciclo de incorporação abrange desde a avaliação da viabilidade do empreendimento até sua comercialização efetiva, em outras palavras, trata-se do planejamento completo para transformar um projeto imobiliário em realidade.

Como funciona essa operação?

A operação de incorporação imobiliária começa com a análise da viabilidade do empreendimento, que envolve a escolha do terreno, a pesquisa de mercado e a criação do projeto arquitetônico. Com essas informações, a incorporadora elabora um plano de negócios completo, regido por algumas diretrizes e bases, tais como:

• O custo total do empreendimento;
• O preço das unidades;
• As fontes de financiamento;
• O prazo de entrega;
• O retorno financeiro esperado, entre outros detalhes.

Após a definição do plano de negócios, a incorporadora registra o projeto no Cartório de Registro de Imóveis da região onde o empreendimento será construído. Esse registro é um requisito obrigatório e assegura a legalidade e legitimidade do futuro empreendimento.

Essa formalização é necessária para permitir a comercialização das unidades antes de sua conclusão, garantindo segurança e tranquilidade para os futuros moradores ou proprietários. 

Com a incorporação devidamente registrada, a empresa inicia o processo de negociação para construir o empreendimento e comercializar suas unidades.

É nesse ponto que ocorrem as vendas na planta, já que a incorporadora normalmente inicia a comercialização dos apartamentos antes mesmo do início da construção, durante a fase de lançamento. Nesse estágio, os compradores podem adquirir as propriedades a preços com desconto em relação ao valor final de venda, assumindo o risco de comprar uma propriedade que ainda não foi construída.

Quais são as etapas da incorporação imobiliária?

Após compreender o que é e como funciona a incorporação imobiliária, é importante conhecer em detalhes as diferentes fases desse processo. Isso permitirá identificar a importância da incorporadora nas operações de compra de imóveis na planta.

Existem quatro etapas principais relacionadas ao processo de incorporação:

Análise de Viabilidade:

• Na primeira fase, a incorporadora avalia a viabilidade econômica do empreendimento, considerando aspectos como a escolha do terreno, pesquisa de mercado e custos de construção. Esse estágio envolve também a análise das condições do terreno e possíveis riscos, como danos causados por intempéries.

As informações coletadas fornecem a base para calcular o Valor Geral de Vendas (VGV), que determina o potencial de lucro se as unidades forem vendidas pelo preço planejado inicialmente.

Regularização e Documentação:

• Após a aprovação da viabilidade, a incorporadora inicia o processo de regularização documental para garantir a segurança de todas as partes envolvidas. Isso inclui obter e apresentar diversos documentos, como alvará de construção, certidões negativas de impostos, contrato social da incorporadora, autorização do projeto arquitetônico e outros requisitos.

O resultado final dessa etapa é o registro de incorporação, conhecido como Memorial de Incorporação, que permite o prosseguimento do projeto.

Negociação para Construção:

• A negociação para a construção do empreendimento está diretamente relacionada à documentação. Nessa fase, a incorporadora lida com questões relacionadas ao uso do terreno, que pode pertencer à própria empresa ou a terceiros.

Em muitos casos, a incorporadora estabelece um acordo em que o pagamento ao proprietário do terreno é feito por meio de unidades imobiliárias do empreendimento, em vez de uma quantia em dinheiro.

Lançamento e Venda das Unidades:

• A última fase da incorporação imobiliária é o lançamento do empreendimento no mercado e a venda de suas unidades. Nesse estágio, a incorporadora se dedica à promoção e à captação de interessados em adquirir as propriedades.

Essa fase é crucial, pois as vendas das unidades na planta proporcionam recursos financeiros para o financiamento da obra e garantem o cumprimento dos prazos.

Quais são os objetivos da incorporação imobiliária?

Após explorar detalhadamente as etapas da incorporação imobiliária, é importante compreender seus principais objetivos. O principal propósito desse processo é viabilizar a construção de empreendimentos imobiliários de maneira legal e estruturada, seguindo etapas e procedimentos bem definidos.

Além disso, a incorporação imobiliária contribui para aumentar a eficiência na execução de projetos imobiliários, prevenindo atrasos, desperdícios e gastos adicionais. Isso, por sua vez, beneficia as incorporadoras ao reduzir os custos e aumentar a rentabilidade do empreendimento.

Outro aspecto relevante é a segurança proporcionada aos compradores de imóveis por meio da incorporação imobiliária. Esse processo assegura que o que foi prometido durante a venda será de fato executado, evitando golpes.

Além disso, a incorporação imobiliária verifica a regularização do terreno, garantindo que o projeto esteja em conformidade com as normas e regulamentos locais.

Por último, a incorporação imobiliária também permite avaliar a situação da incorporadora em relação a dívidas. Com o regime de afetação, os compradores não precisam se preocupar com a possibilidade de o imóvel ser usado para pagar pendências financeiras, pois o empreendimento não se mistura com o patrimônio da empresa.

Qual é a legislação que regula a incorporação imobiliária?

Até agora, você conheceu os principais aspectos do processo de incorporação imobiliária. Ficou claro que, para conduzi-lo adequadamente, é necessário lidar com questões legais e burocráticas. Mas qual é a lei que regulamenta essa atividade?

A legislação que rege a incorporação imobiliária no Brasil é a Lei n.º 4.591/64, também conhecida como Lei de Incorporação Imobiliária. Essa lei estabelece as regras para a criação, operação e dissolução das empresas incorporadoras, bem como os direitos e obrigações dos compradores.

Dentre as principais responsabilidades das incorporadoras, destacam-se:

• Fornecer informações precisas e transparentes sobre o empreendimento;
• Garantir a viabilidade da construção em conformidade com padrões de qualidade e segurança;
• Assegurar a entrega das propriedades dentro do prazo e com o acabamento acordado;
• Oferecer assistência técnica e garantia após a entrega.

Além disso, a lei estabelece uma série de certidões e licenças que a incorporadora deve apresentar para registrar a operação na matrícula do terreno. Somente após o devido registro a empresa pode promover e vender o empreendimento.

É importante ressaltar que, segundo a Lei n.º 4.591, o não cumprimento das obrigações estabelecidas é considerado crime. Nesse caso, a pena é de reclusão de 1 a 4 anos, além de uma multa de 5 a 50 vezes o salário mínimo vigente.

O crime pode ser imputado ao incorporador, ao construtor e até mesmo ao corretor de imóveis, dependendo da situação. Portanto, é fundamental que a operação seja conduzida integralmente, respeitando a legislação, para evitar qualquer problema.

Quais são as diferenças entre incorporadora, construtora e empreiteira?

Com base nas informações apresentadas até agora, você já tem um entendimento mais claro sobre o que é a incorporação imobiliária. No entanto, antes de concluir este artigo, é importante abordar um tópico que costuma gerar confusão: as diferenças entre incorporadoras, construtoras e empreiteiras.

Isso ocorre porque essas empresas, embora atuem no mercado imobiliário, têm funções distintas. Elas não realizam as mesmas atividades, processos e serviços. Vamos esclarecer as diferenças entre elas:

Incorporadora:

• A incorporadora é a empresa responsável por conceber e planejar o empreendimento, além de reunir os recursos financeiros necessários para sua construção. Ela desempenha um papel fundamental na idealização do projeto e na negociação de sua viabilização.

Construtora:

• Como o próprio nome sugere, a construtora é a empresa encarregada de executar a obra, ou seja, de construir o empreendimento de acordo com o projeto definido pela incorporadora. Ela é responsável por seguir as especificações técnicas e arquitetônicas aprovadas nas fases anteriores ao lançamento.

Empreiteira:

• A empreiteira é uma empresa terceirizada que a construtora contrata para prestar serviços especializados durante a construção da obra. Isso pode incluir instalações elétricas e hidráulicas, montagem de estruturas e outras tarefas que demandam conhecimento técnico específico.

Embora essas empresas tenham atribuições diferentes, é importante destacar que, em algumas situações, uma incorporadora pode atuar como construtora, e vice-versa. Isso significa que todos os processos e etapas são centralizados em uma única empresa.

A incorporação imobiliária desempenha um papel essencial no planejamento, execução e entrega de empreendimentos imobiliários. Portanto, se você pretende investir em um imóvel na planta, é fundamental verificar se uma incorporadora é responsável pela obra.

Agora que você já conhece sobre este modelo de negócios e quer saber como iniciar, fale comigo que eu posso te ajudar.