Nos últimos dias, um tema voltou a dominar as conversas entre bancos, incorporadoras e investidores imobiliários ao redor do mundo: o custo do crédito.

Pode parecer um assunto técnico demais, mas na prática ele define algo muito simples: quem consegue comprar imóvel e quem fica de fora do mercado.

E neste momento o cenário global está passando por uma transição importante.

Depois de anos de juros muito baixos, várias economias ainda lidam com taxas elevadas. Isso mudou completamente o ritmo do mercado imobiliário em muitos países.

O impacto dos juros nas compras de imóveis

Durante quase uma década, especialmente após a crise financeira de 2008, muitas economias operaram com juros próximos de zero. O financiamento imobiliário era barato, acessível e impulsionou uma onda de valorização imobiliária em várias cidades.

Mas o ciclo mudou.

Nos Estados Unidos, por exemplo, as taxas de financiamento imobiliário de 30 anos chegaram a ultrapassar 7% ao ano recentemente, segundo dados da Mortgage Bankers Association.

Para ter uma ideia da mudança, em 2021 essa taxa estava próxima de 3%.

Essa diferença praticamente dobrou o custo do financiamento para muitos compradores.

E quando o crédito encarece, o mercado desacelera.

O efeito dominó no mercado imobiliário

Quando os juros sobem, três movimentos acontecem quase imediatamente.

O primeiro é a redução da demanda. Parte dos compradores simplesmente não consegue mais aprovar financiamento ou decide esperar.

O segundo é o aumento do tempo de venda dos imóveis.

E o terceiro é uma pressão para que incorporadoras e vendedores ajustem estratégias comerciais.

Isso não significa necessariamente queda generalizada de preços, mas cria um mercado mais seletivo e mais estratégico.

O que está acontecendo nas grandes cidades

Algumas cidades globais já estão sentindo esses efeitos.

Nos Estados Unidos, o volume de vendas de imóveis residenciais caiu em relação aos picos observados durante a pandemia.

Na Europa, países como Alemanha e Suécia também registraram desaceleração no setor imobiliário após a alta dos juros promovida pelo Banco Central Europeu.

Mesmo assim, em muitas regiões os preços continuam relativamente sustentados por um fator importante: a escassez de oferta.

A equação que sustenta o mercado

Apesar do crédito mais caro, existe uma variável que continua dando suporte ao mercado imobiliário global.

Faltam imóveis.

Diversos países enfrentam déficits habitacionais relevantes, seja por crescimento populacional, urbanização ou anos de construção abaixo da demanda.

Isso cria uma situação curiosa.

De um lado, juros altos dificultam a compra.

De outro, a falta de oferta impede quedas bruscas de preços.

O resultado é um mercado que se move mais devagar, mas continua estruturalmente forte.

O que isso significa para investidores

Sempre que o crédito muda, o comportamento do mercado também muda.

Momentos como esse costumam separar dois perfis de compradores.

Os que esperam o cenário perfeito.

E os que entendem os ciclos do mercado.

O setor imobiliário sempre foi profundamente ligado à economia, mas também à demografia e à urbanização.

Cidades continuam crescendo. Pessoas continuam precisando morar. Infraestruturas continuam sendo desenvolvidas.

Por isso, quem acompanha o mercado com atenção sabe que os ciclos de juros mudam.

Mas a necessidade de moradia continua.

E no longo prazo, essa continua sendo uma das forças mais poderosas que sustentam o mercado imobiliário no mundo.