Comparando com o mercado imobiliário no Brasil
Nos últimos dias, recebemos uma pergunta pelo Instagram que chamou atenção e que pode ser a dúvida de muitas outras pessoas:
“Estou pensando em investir em Ushuaia. Como funciona a compra e legalização de imóveis por lá? É muito diferente do Brasil?”
A resposta curta é: sim, existem diferenças importantes, mas o processo pode ser simples , especialmente se você tiver as informações certas e apoio local. Por isso, resolvi escrever este artigo completo, comparando o mercado imobiliário da Argentina (especialmente em Ushuaia) com o brasileiro, trazendo exemplos práticos e uma visão clara de como tudo funciona.
Ushuaia: cenário de natureza e oportunidade
Ushuaia, na província de Tierra del Fuego, é conhecida como a cidade mais austral do mundo. Rodeada por montanhas nevadas, florestas e o Canal de Beagle, ela se tornou não apenas um destino turístico de destaque, mas também um ponto de interesse para investidores, especialmente no setor imobiliário voltado ao turismo.
Com cerca de 82 mil habitantes, Ushuaia vem crescendo de forma estruturada. A cidade atrai turistas o ano todo, com picos na alta temporada (de dezembro a março), e com isso, cresce também a demanda por hospedagens, casas para aluguel de temporada e pequenos empreendimentos turísticos.
Estrangeiros podem comprar imóvel em Ushuaia?
Sim, podem. A legislação argentina permite que estrangeiros comprem imóveis em quase todo o território, inclusive em Ushuaia. Diferentemente de algumas áreas do Brasil, onde há restrições para estrangeiros comprarem em zonas de fronteira, Ushuaia não apresenta obstáculos significativos nesse sentido.
Para comprar um imóvel, o estrangeiro precisa basicamente de:
Passaporte válido
Obter um número fiscal argentino (CUIL ou CUIT, equivalente ao nosso CPF)
Ter um contrato formal com o vendedor e seguir o processo legal com apoio de um profissional (escribano)
Não é necessário ser residente argentino ou ter visto específico para realizar a compra. O processo é legal, seguro e amplamente praticado por estrangeiros — inclusive brasileiros.
E como funciona a legalização do imóvel?
O processo em Ushuaia lembra o brasileiro em muitos aspectos, mas com algumas diferenças culturais e legais. Vamos passo a passo:
Proposta e aceitação – Após encontrar o imóvel desejado, é feita uma proposta informal ao vendedor, que pode ser aceita ou negociada. Isso acontece por meio de corretores ou direto com o proprietário, como no Brasil.
Contrato de Compra e Venda – Chamado de “boleto de compraventa”, esse contrato inicial define as condições da negociação e pode envolver um sinal (entrada). Ele tem valor jurídico e protege ambas as partes.
Análise documental – Um profissional chamado “escribano público” (equivalente ao tabelião) é o responsável por verificar se o imóvel está legalmente registrado, sem dívidas ou impedimentos. Essa etapa é semelhante à obtenção da certidão de matrícula atualizada no Brasil.
Assinatura da escritura – Após tudo conferido, é feita a escritura definitiva do imóvel, formalizando a transação. O escribano conduz essa etapa e registra o documento junto ao Registro de la Propiedad Inmueble (equivalente ao nosso cartório de registro de imóveis).
Pagamento de taxas – O principal imposto nessa fase é o “Impuesto de Sellos”, equivalente ao ITBI no Brasil, com alíquota de cerca de 1,5% do valor declarado. Somando taxas e honorários do escribano, os custos legais geralmente ficam entre 4% e 5% do valor do imóvel.
Registro e posse – Com a escritura assinada e registrada, o imóvel passa legalmente para o nome do comprador, que já pode assumir a posse. Assim como no Brasil, esse é o ponto final do processo de legalização.
Comparando com o Brasil: o que muda?
De forma simples, o processo de legalização na Argentina é muito parecido com o do Brasil: há uma proposta, um contrato, a escritura pública, o pagamento de impostos e o registro do imóvel. A principal diferença está nos profissionais envolvidos (na Argentina, o escribano tem um papel central), e no fato de que o financiamento imobiliário ainda é pouco acessível para estrangeiros.
No Brasil, financiamentos de até 80% do valor do imóvel são comuns. Já na Argentina, a maioria das compras por estrangeiros é feita à vista ou com grande entrada, pois os bancos não oferecem crédito imobiliário com facilidade para não residentes.
Outra diferença importante é o uso do dólar como referência de valor. Em Ushuaia (e em muitas cidades argentinas), os imóveis são anunciados em dólar americano, mesmo que o pagamento final possa ser feito em pesos. Isso oferece uma camada extra de segurança cambial, mas exige atenção no câmbio do momento da compra.
Urbanismo e arquitetura em Ushuaia: o que observar
A cidade possui normas técnicas específicas de construção, exigindo atenção especial para quem pretende reformar, construir ou investir em imóveis novos.
Por ser uma região de clima extremo, a legislação exige:
- Telhados inclinados para escoamento da neve
- Isolamento térmico reforçado em paredes e janelas
- Uso de materiais locais como madeira e pedra
- Restrições de altura em áreas residenciais
Esses elementos elevam o custo de construção, mas também agregam valor ao imóvel, já que garantem conforto térmico e durabilidade. Um imóvel bem projetado para o clima de Ushuaia tem maior procura e valorização , especialmente no mercado de locações turísticas.
O mercado em números
Segundo dados da Câmara Imobiliária de Tierra del Fuego, o mercado de imóveis em Ushuaia valorizou cerca de 18% entre 2022 e 2024. O crescimento do turismo e a demanda por aluguel por temporada são os principais fatores. Casas e apartamentos com vista para o Canal de Beagle, boa localização e estrutura moderna são os mais procurados ,tanto por quem deseja viver quanto por investidores.
Além disso, a oferta ainda é limitada, o que pressiona os preços para cima. A valorização constante, somada à alta temporada turística, torna Ushuaia um mercado de nicho promissor para quem busca investir fora do Brasil.
Um exemplo simples
Suponha que você queira comprar um imóvel em Ushuaia por US$ 100.000. Os custos adicionais com impostos e escritura girariam em torno de US$ 4.000 a US$ 5.000, e o processo duraria, em média, de 60 a 120 dias até o registro definitivo.
No Brasil, os custos seriam parecidos (entre 4% e 6%), mas com mais opções de financiamento e possibilidade de usar FGTS ou consórcios. Na Argentina, o processo é mais direto e exige maior preparo financeiro , mas, em compensação, oferece boas oportunidades para quem busca rendimento em moeda forte e exposição ao turismo internacional.
Vale a pena investir?
Investir em Ushuaia pode ser uma excelente oportunidade, desde que você esteja bem informado e conte com o apoio de profissionais locais. O mercado ainda está em expansão, com boas perspectivas de valorização, sobretudo em imóveis voltados ao turismo e à locação de temporada.
Além disso, a cidade oferece algo que poucos lugares têm: exclusividade, segurança, natureza preservada e uma cultura fascinante. Para quem busca algo diferente, longe da concorrência dos grandes centros, Ushuaia é uma alternativa sólida e cheia de potencial.
A compra e legalização de imóveis em Ushuaia segue um processo bem estruturado e não é um bicho de sete cabeças. Com as devidas informações e apoio certo, brasileiros podem sim investir na cidade mais ao sul do planeta , seja para realizar um sonho de viver na Patagônia, diversificar o portfólio ou lucrar com o turismo crescente.
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