Você pagou pelo imóvel. Mas ele já é seu?

Tem uma frase muito conhecida no mercado imobiliário: “Quem não registra não é dono.”
Pode parecer exagero, mas ela ajuda a explicar uma confusão muito comum, principalmente para quem está comprando o primeiro imóvel.
Você encontrou o apartamento, negociou o valor, assinou o contrato e fez o pagamento. Então pronto: o imóvel é seu?
Não exatamente.
É aqui que aparecem quatro palavras que todo comprador deveria conhecer: ITBI, escritura, registro e matrícula.
E não, elas não significam a mesma coisa.

Primeiro: o que é ITBI?

ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. De forma simples, é um imposto municipal que incide, em regra, quando acontece uma transmissão onerosa de um imóvel, como em uma compra e venda.
Como é municipal, as regras e alíquotas variam de uma cidade para outra.
E aqui já aparece um erro bastante comum: calcular a compra olhando somente para o preço anunciado.
Se você tem R$ 800 mil e encontrou um apartamento que custa exatamente R$ 800 mil, isso não significa necessariamente que os R$ 800 mil serão suficientes para concluir toda a operação.
Além do preço do imóvel, podem existir ITBI, despesas cartorárias, custos relacionados ao financiamento e outros gastos da transação.
Por isso, existe uma diferença enorme entre perguntar “quanto custa o imóvel?” e perguntar “quanto vai me custar comprar esse imóvel?”

E a escritura?

A escritura é utilizada para formalizar determinadas operações imobiliárias.
Em uma compra e venda comum, sem financiamento, você provavelmente ouvirá falar da escritura pública feita no Tabelionato de Notas.
Mas nem toda compra funciona exatamente dessa maneira. Em determinadas operações financiadas, por exemplo, o próprio contrato pode ter força de escritura pública.
Por isso, no mercado imobiliário, é perigoso decorar uma regra e imaginar que ela vale para qualquer negociação. O tipo de operação faz diferença.

Escritura pronta. Agora o imóvel é meu?

Ainda existe uma etapa fundamental: o registro.
É no Cartório de Registro de Imóveis competente que o título é registrado e a transferência da propriedade passa a constar oficialmente na matrícula.
É daí que vem aquela frase do começo: “Quem não registra não é dono.”
A frase simplifica um conceito jurídico, mas ajuda a lembrar de algo muito importante: assinar um contrato não é a mesma coisa que registrar a transferência da propriedade.
Pagar também não é registrar.
Receber as chaves também não é registrar.

E o que é a matrícula do imóvel?

Gosto de explicar a matrícula como o histórico oficial daquele imóvel.
É nela que aparecem informações importantes sobre o bem e diversos atos registrados ou averbados ao longo do tempo.
Quem é o proprietário? Houve alguma transferência? Existe alienação fiduciária? Há algum ato registrado que merece atenção?
É por isso que a matrícula atualizada é tão importante durante uma negociação.
Você pode visitar um apartamento maravilhoso, gostar da planta, negociar um ótimo preço e se imaginar morando ali. Mas existe uma parte daquela compra que nenhuma fotografia do anúncio mostra: a situação documental do imóvel.

Vamos colocar tudo em ordem?

Imagine uma compra de forma simplificada.
Você encontra o imóvel e negocia as condições. A documentação das partes e do imóvel é analisada. O negócio é formalizado pelo instrumento adequado. Os impostos e despesas aplicáveis são tratados. O título é levado ao Registro de Imóveis e, depois do registro, a nova titularidade passa a constar na matrícula.
Claro que cada operação pode ter particularidades, mas entender essa lógica já muda completamente a forma como você olha para uma compra.

O erro de olhar apenas para o preço

Imagine dois imóveis anunciados por R$ 1 milhão.
Eles custam a mesma coisa?
No anúncio, sim.
Na operação completa, não necessariamente.
Dependendo das características da negociação, da cidade, da forma de pagamento, do financiamento e das despesas envolvidas, o custo final pode ser diferente.
Por isso, antes de decidir quanto você pode pagar por um imóvel, descubra quanto pode gastar na compra inteira.
Parece detalhe, mas não é.
Às vezes o comprador usa praticamente todo o recurso disponível na entrada ou no pagamento do imóvel e só depois percebe que ainda existem despesas necessárias para concluir a operação.

Comprar bem também é entender documentos

Existe uma tendência de concentrarmos toda a atenção na parte mais agradável da compra: localização, metragem, varanda, número de quartos, condomínio, vista, acabamento e decoração.
Tudo isso importa.
Mas comprar bem também significa entender aquilo que não aparece no anúncio.
Quem é o proprietário? O imóvel está regularmente registrado? O que consta na matrícula? Quais serão os custos da operação? Qual documento formalizará aquela compra? E o que ainda precisa acontecer para que a propriedade seja efetivamente transferida?
Você não precisa virar especialista em direito imobiliário para comprar um apartamento.
Precisa saber o suficiente para fazer as perguntas certas e contar com profissionais qualificados nas etapas em que forem necessários.
Essa é uma das razões pelas quais criei a Jornada do Mercado Imobiliário.
O mercado parece muito mais complicado quando ninguém explica a lógica por trás dos termos.
ITBI é uma coisa. Escritura é outra. Registro é outra. Matrícula é outra.
Quando você entende o papel de cada uma, aquela sopa de letras e documentos começa a fazer sentido.
E talvez essa seja uma das principais regras para quem está entrando no mercado imobiliário: não tenha vergonha de perguntar aquilo que todo mundo parece já saber.
Muitas vezes, a diferença entre uma decisão feita no impulso e uma decisão bem tomada começa justamente em uma pergunta simples.
No próximo episódio da Jornada do Mercado Imobiliário: abriu a matrícula do imóvel. E agora? O que você precisa olhar antes de comprar?