Nos últimos dias, uma reportagem da Folha de S.Paulo trouxe à tona um tema que já vinha sendo debatido nos bastidores do mercado imobiliário: a divisão de áreas comuns em empreendimentos com unidades HIS e HMP em São Paulo.

A discussão rapidamente ganhou um tom emocional.

Mas, juridicamente e urbanisticamente, o tema é muito mais complexo do que parece.

E acredito que justamente por isso o debate precisa ser feito com responsabilidade, profundidade e visão técnica.

Primeiro: o que pouca gente está explicando

Em muitos empreendimentos, a divisão operacional já consta:

• na matrícula,
• na incorporação imobiliária,
• no memorial descritivo,
• e principalmente na convenção de condomínio.

Ou seja:

em diversos casos, o comprador adquiriu a unidade já sabendo exatamente:

• quais áreas seriam compartilhadas,
• quais estruturas seriam independentes,
• quais custos seriam rateados,
• e como funcionaria a dinâmica do empreendimento.

Isso é importante porque a convenção condominial possui respaldo jurídico dentro do ordenamento brasileiro.

O próprio Código Civil, no artigo 1.333, estabelece que a convenção constitui norma obrigatória para condôminos.

Além disso, o artigo 1.334 prevê que ela pode disciplinar:

• uso das áreas,
• administração,
• rateio,
• direitos e deveres internos do condomínio.

Ou seja:

não se trata apenas de uma “decisão informal” das incorporadoras.

Existe uma estrutura jurídica previamente registrada.

Mas então por que isso virou debate público?

Porque a discussão ultrapassou a esfera privada contratual.

A Prefeitura passou a analisar se determinados modelos poderiam contrariar:

• a função social da cidade,
• a finalidade urbanística da HIS,
• e princípios constitucionais ligados à moradia e integração urbana.

E aqui existe um ponto importante:

o fato de algo constar em contrato não impede automaticamente discussão jurídica futura.

O Direito Urbanístico funciona exatamente assim.

Existem situações em que:

• a autonomia privada,
• o direito de propriedade,
• e os contratos

precisam coexistir com:

• interesse coletivo,
• política urbana,
• e função social prevista na Constituição Federal.

É por isso que o debate ganhou essa dimensão.

O mercado também precisa ser ouvido

Ao mesmo tempo, existe uma realidade prática que não pode ser ignorada.

Empreendimentos possuem custos operacionais completamente diferentes.

Uma torre com:

• concierge,
• academia premium,
• spa,
• coworking,
• piscina climatizada,
• serviços pay-per-use,
• e manutenção de alto padrão

gera uma taxa condominial muito superior.

E aqui surge um ponto técnico importante:

misturar integralmente estruturas com perfis econômicos completamente diferentes pode gerar inadimplência condominial futura e desequilíbrio financeiro do empreendimento.

Esse é um debate econômico legítimo.

Porque inclusão habitacional também depende de sustentabilidade operacional.

Não basta apenas permitir acesso à moradia.

É preciso garantir permanência saudável no longo prazo.

O erro está nos extremos

Na minha visão, o erro está justamente na polarização simplista.

Transformar automaticamente todo empreendimento misto em “segregação” ignora aspectos:

• jurídicos,
• financeiros,
• urbanísticos,
• e operacionais.

Por outro lado, tratar o tema apenas como uma questão contratual também minimiza um debate social legítimo sobre convivência urbana e integração habitacional.

O mercado imobiliário brasileiro vive uma transformação profunda.

As grandes cidades precisam aumentar densidade urbana, aproximar moradia de infraestrutura e criar cidades mais funcionais.

E HIS e HMP tiveram papel extremamente importante nisso.

Mas talvez estejamos entrando agora em uma segunda fase da discussão:

não apenas como construir mais habitação…

mas como construir modelos urbanos sustentáveis socialmente, juridicamente e financeiramente.

Um exemplo simples para entender

Imagine um empreendimento com:

• uma torre HIS,
• uma torre de médio padrão,
• e uma torre de alto padrão.

Se todas as estruturas forem integralmente compartilhadas, o custo condominial tende a subir para todos.

Se tudo for completamente separado, surge a crítica de fragmentação social.

Então o desafio do mercado daqui para frente talvez seja justamente encontrar modelos híbridos mais inteligentes:

• áreas integradas,
• gestão equilibrada,
• rateios proporcionais,
• e transparência absoluta para o comprador desde o início.

Porque previsibilidade jurídica também protege o consumidor.

O principal aprendizado para o comprador

Essa discussão trouxe um alerta importante para investidores e compradores.

As pessoas ainda analisam muito:

• metragem,
• localização,
• decoração,
• valor do metro quadrado.

Mas esquecem de estudar:

• convenção condominial,
• incorporação,
• regras de uso,
• estrutura financeira do condomínio,
• e impactos futuros de convivência e operação.

E isso pode definir completamente:

• a experiência do morador,
• a liquidez do imóvel,
• e até a valorização futura do ativo.

Na minha opinião, o mercado precisa tratar esse tema com menos emoção e mais inteligência técnica.

Nem toda divisão operacional nasce de preconceito.

Muitas vezes ela nasce de engenharia financeira e viabilidade econômica.

Mas também é verdade que o setor precisará tomar cuidado para que soluções operacionais não criem barreiras sociais excessivas dentro das cidades.

O grande desafio daqui para frente não será apenas vender imóveis.

Será construir cidades mais equilibradas.

E isso exige diálogo entre:

• incorporadoras,
• urbanistas,
• poder público,
• juristas,
• investidores,
• e sociedade.

Porque o futuro do mercado imobiliário não será definido apenas pela planta do empreendimento.

Será definido pelo modelo de cidade que estamos construindo.