Nos últimos dias, o mercado imobiliário entrou em uma grande discussão sobre HIS, HMP e os chamados empreendimentos de uso misto. O tema ganhou força após debates envolvendo separação de áreas comuns em condomínios de São Paulo, mas a verdade é que pouca gente entende o que realmente está por trás desse modelo que vem transformando as grandes cidades brasileiras.

E para entender a polêmica, primeiro precisamos entender o básico.

O que é HIS?

HIS significa Habitação de Interesse Social. São imóveis criados para famílias de baixa renda, com incentivos públicos e regras específicas para facilitar o acesso à moradia.

Hoje, em São Paulo, existem duas principais categorias: HIS 1, destinada a famílias com renda de até 3 salários mínimos, e HIS 2, voltada para famílias com renda entre 3 e 6 salários mínimos.

O objetivo desse modelo sempre foi aproximar essas famílias de regiões com infraestrutura, transporte público, emprego, hospitais, escolas e serviços. Ou seja, a lógica nunca foi afastar a população de menor renda para regiões periféricas, mas justamente permitir inclusão urbana e acesso à cidade.

E o que é HMP?

HMP significa Habitação de Mercado Popular. Ela atende famílias com renda um pouco maior, geralmente entre 6 e 10 salários mínimos.

É uma categoria intermediária. Não é habitação social clássica, mas também não se encaixa no mercado tradicional de médio ou alto padrão. Na prática, surgiu como uma resposta ao aumento do custo da moradia nas grandes cidades e à dificuldade crescente da classe média em adquirir imóveis bem localizados.

Por que HIS e HMP cresceram tanto?

Porque as cidades mudaram.

O preço dos terrenos aumentou muito nos últimos anos, principalmente em regiões próximas de metrô e áreas mais estruturadas. Ao mesmo tempo, o custo da construção civil também subiu, tornando muitos projetos inviáveis dentro do modelo tradicional.

Foi nesse cenário que as prefeituras passaram a incentivar empreendimentos mais densos e inteligentes, principalmente próximos a corredores urbanos e eixos de mobilidade.

E é aqui que muita gente não entende um ponto importante: quando uma incorporadora constrói HIS e HMP, ela recebe benefícios urbanísticos relevantes da prefeitura.

Esses incentivos podem incluir maior potencial construtivo, possibilidade de construir mais unidades no mesmo terreno, flexibilização de regras urbanísticas, incentivos de zoneamento e redução de determinadas taxas.

Na prática, isso permite um melhor aproveitamento do terreno e faz com que muitos projetos consigam fechar financeiramente em áreas onde talvez não fossem viáveis antes.

Ou seja, HIS e HMP não cresceram apenas por uma questão social. Eles também se tornaram uma ferramenta importante de desenvolvimento urbano e viabilidade econômica para o mercado imobiliário.

O que são empreendimentos de uso misto?

São projetos que misturam diferentes perfis imobiliários dentro do mesmo terreno.

No mesmo empreendimento podem coexistir unidades HIS, HMP, studios, apartamentos tradicionais, salas comerciais, lojas e até serviços.

Esse modelo ganhou força porque permite maior escala financeira, melhor aproveitamento urbano e maior rentabilidade do projeto. Em uma cidade como São Paulo, onde o terreno é extremamente caro, isso se tornou uma solução cada vez mais comum.

E onde começou a polêmica?

A discussão surgiu quando alguns empreendimentos passaram a criar estruturas separadas dentro do condomínio, como portarias diferentes, elevadores independentes, acessos distintos e áreas de lazer separadas.

Foi isso que gerou a repercussão recente.

Mas existe um detalhe importante que pouca gente está falando: em muitos casos, essas divisões já estavam previstas desde o início na convenção de condomínio, na incorporação imobiliária, no memorial descritivo e nos contratos assinados pelos compradores.

Ou seja, muitas pessoas adquiriram os imóveis já sabendo exatamente como funcionaria a dinâmica daquele empreendimento.

Por que algumas incorporadoras fizeram isso?

Existe uma questão financeira importante por trás dessa decisão.

Condomínios com academia premium, piscina climatizada, coworking, concierge, spa e serviços sofisticados possuem custos operacionais muito mais altos. Então algumas incorporadoras passaram a criar estruturas independentes para tentar manter taxas condominiais compatíveis com diferentes perfis de renda.

O argumento do setor é simples: se tudo for integralmente compartilhado, o custo do condomínio pode se tornar inviável para parte dos moradores.

Por outro lado, a Prefeitura de São Paulo começou a questionar se determinados modelos poderiam contrariar a função social da habitação e princípios urbanísticos ligados à integração urbana.

E é exatamente aí que nasce o conflito atual entre urbanismo, direito contratual, função social e viabilidade econômica.

O que essa discussão ensina?

Talvez o maior aprendizado seja que o mercado imobiliário está mudando rapidamente.

Hoje não basta analisar apenas localização, acabamento ou valor do metro quadrado. É fundamental entender convenção de condomínio, regras de uso, estrutura jurídica do projeto e custos futuros do empreendimento.

Porque o futuro das grandes cidades será cada vez mais baseado em projetos híbridos, densos e multifuncionais.

E isso exigirá equilíbrio entre inclusão social, sustentabilidade financeira, planejamento urbano e segurança jurídica.

No fim, a discussão sobre HIS e HMP não é apenas sobre condomínios.

É sobre o modelo de cidade que estamos construindo para o futuro.