Série: Jornada Imobiliária

Se você acompanha os lançamentos imobiliários, provavelmente já percebeu: os apartamentos estão menores. Unidades de 25, 30, 35 ou 40 m² se tornaram muito mais comuns, principalmente nas grandes cidades. Mas por quê? A resposta não é simplesmente “para colocar mais apartamentos no prédio”. Existe uma combinação de preço do terreno, capacidade de compra, legislação urbana, localização, mudanças no perfil das famílias e demanda. E os números ajudam a entender esse movimento. Em junho de 2026, os apartamentos entre 30 m² e 45 m² representaram 70% dos lançamentos residenciais na cidade de São Paulo e 64% das unidades vendidas naquele mês.

Apartamento menor não significa metro quadrado mais barato

Esse é o primeiro conceito que precisamos entender. Imagine um apartamento de 100 m² vendido a R$ 12 mil por metro quadrado. O preço total seria R$ 1,2 milhão. Agora imagine um apartamento de 35 m² vendido a R$ 16 mil por metro quadrado. Ele custaria R$ 560 mil. O segundo tem o metro quadrado mais caro, mas um preço total muito menor. É justamente esse valor final — muitas vezes chamado de tíquete — que determina se determinado produto cabe ou não no orçamento do comprador. Por isso, diminuir a metragem pode permitir que um empreendimento tenha unidades com preços totais mais acessíveis mesmo em regiões onde o terreno é caro. Menor metragem não significa necessariamente menor preço por metro quadrado.

O preço do terreno entra nessa conta

Antes de lançar um empreendimento, a incorporadora precisa fazer uma conta de viabilidade. Quanto custa o terreno? Quanto pode ser construído? O que a legislação permite? Quanto custará a obra? Qual será o preço de venda? E, principalmente, existe público disposto e capaz de comprar aquele produto? Em regiões onde o terreno é muito caro, produzir somente apartamentos grandes pode elevar demais o preço final das unidades e reduzir o universo de compradores. Uma das alternativas é diminuir a metragem para chegar a um tíquete compatível com a demanda daquele mercado. Isso não significa que terreno caro seja sinônimo de apartamento pequeno. Empreendimentos de alto padrão e luxo, por exemplo, podem seguir exatamente a lógica contrária.

Também mudou quem mora nos imóveis

As famílias brasileiras mudaram, e o mercado acompanha essa transformação. Segundo o Censo 2022 do IBGE, 15,9% das unidades domésticas brasileiras eram formadas por apenas uma pessoa. A participação da população vivendo em apartamentos também aumentou: passou de 8,5% em 2010 para 12,5% em 2022. Isso não significa que todo mundo queira morar em 30 m². Significa que existe um público para quem dois ou três dormitórios simplesmente não são necessários. Pessoas que moram sozinhas, casais sem filhos, profissionais que passam pouco tempo em casa e investidores interessados em locação podem ter necessidades diferentes de uma família maior. Mudou quem mora, então mudou também parte do produto imobiliário.

Espaço ou localização?

Existe ainda uma escolha importante: ter mais metros quadrados ou morar melhor localizado? Para algumas pessoas, 35 m² próximos ao metrô, trabalho, restaurantes e serviços fazem mais sentido do que 70 m² em uma região distante. Para outras, acontece exatamente o contrário. Em São Paulo, o planejamento urbano também estimulou o adensamento próximo aos principais eixos de transporte coletivo, buscando aproximar moradia, infraestrutura, empregos e mobilidade. Portanto, a expansão dos apartamentos compactos não pode ser explicada apenas pelas incorporadoras. Legislação e planejamento urbano também interferem no produto imobiliário.

Pequeno precisa ser funcional

Mais importante do que perguntar se um apartamento pequeno é bom ou ruim é perguntar: esses metros quadrados foram bem utilizados? Dois apartamentos de 35 m² podem proporcionar experiências completamente diferentes. Circulação, posição dos móveis, iluminação, ventilação, armazenamento, integração entre cozinha e sala e desenho da planta interferem diretamente na utilização do espaço. Um apartamento compacto bem projetado pode funcionar muito bem para determinado perfil, enquanto um imóvel maior com uma planta ruim pode desperdiçar metros preciosos.

Parte da casa também foi para o condomínio

Outra mudança está nas áreas comuns. Coworking, lavanderia compartilhada, academia, espaços para receber pessoas e outras estruturas passaram a complementar apartamentos menores em muitos empreendimentos. Algumas atividades que antes exigiam espaço dentro da unidade podem ser realizadas nas áreas compartilhadas do condomínio. Por isso, analisar somente a metragem interna nem sempre mostra toda a proposta daquele empreendimento.

Então a incorporadora faz apartamentos menores para ganhar mais?

Toda incorporadora precisa buscar retorno financeiro, como qualquer empresa. Mas simplesmente colocar mais apartamentos no mesmo empreendimento não garante maior lucro. Existem custos de terreno, construção, projetos, impostos, financiamento, marketing, comissões e infraestrutura, além das limitações impostas pela legislação. E existe uma regra básica: não adianta construir um produto que ninguém queira ou consiga comprar. É por isso que as incorporadoras estudam localização, renda, concorrência, demanda, preço e velocidade de vendas antes de definir o tamanho e o perfil das unidades.

O que você precisa entender

Quando encontrar um apartamento de 30 m², em vez de simplesmente pensar “os apartamentos estão cada vez menores”, faça outras perguntas: para quem esse imóvel foi desenvolvido? Qual é o preço total? Quanto custa o metro quadrado? Onde ele está localizado? A planta funciona? As áreas comuns complementam a unidade? Existe demanda para esse produto? Apartamentos menores não surgiram por uma única razão. Eles refletem uma combinação de preço da terra, capacidade de compra, legislação, localização, mudanças demográficas, novos hábitos e estratégia imobiliária. Entender essa lógica é começar a enxergar o imóvel não apenas como quatro paredes, mas como um produto que responde às transformações da cidade e de quem vive nela.
No próximo episódio: afinal, o que significa dizer que uma região custa R$ 15 mil por metro quadrado? E por que dois apartamentos na mesma rua podem ter preços por metro quadrado completamente diferentes?