Uma das frases que mais escuto quando um empreendimento é lançado é: “Nossa, esse prédio deve dar muito dinheiro.”

Mas será que realmente funciona assim?

Quando um apartamento é vendido por R$ 1 milhão, muita gente imagina que boa parte desse valor vira lucro da incorporadora.

Na prática, essa é uma das maiores confusões do mercado imobiliário.

Vamos imaginar um empreendimento com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 300 milhões.

À primeira vista, parece um negócio extremamente lucrativo.

Mas esse valor representa apenas o faturamento bruto previsto caso todas as unidades sejam vendidas.

Antes de existir lucro, existe uma longa lista de despesas.

Primeiro vem o terreno.

Dependendo da região, ele pode representar até 30% do custo total do empreendimento.

Depois entram projetos, arquitetura, engenharia, fundações, estrutura, instalações, acabamentos, paisagismo, áreas comuns, elevadores, tecnologia, documentação, impostos, taxas, seguros, marketing, estande de vendas, publicidade, comissão dos corretores, custos financeiros, administração e uma reserva para imprevistos.

Existe ainda um custo que muita gente esquece: o dinheiro também tem preço.

Imagine uma obra que leva quatro anos para ficar pronta.

Durante esse período, a incorporadora continua pagando salários, fornecedores, juros, financiamentos, impostos e despesas administrativas.

Mesmo quando a obra está evoluindo normalmente, o capital continua imobilizado.

Por isso, tempo também custa dinheiro.

Outro fator importante é o risco.

Diferentemente do que muitos imaginam, a incorporadora assume praticamente todo o risco da operação.

Se o preço do aço sobe, ela absorve esse impacto.

Se o cimento aumenta, o custo cresce.

Se as vendas desaceleram, o fluxo financeiro muda.

Se a taxa de juros aumenta, o financiamento da produção também fica mais caro.

Ou seja, a incorporadora trabalha durante anos sem saber exatamente qual será o resultado final da operação.

É justamente por isso que planejamento e gestão financeira são tão importantes.

Existe um indicador muito utilizado nesse mercado chamado margem de incorporação.

Ela representa o retorno esperado depois que todos os custos são pagos.

Embora varie bastante conforme o tipo de empreendimento, localização, momento econômico e eficiência da operação, margens saudáveis costumam ficar muito abaixo da percepção popular.

É por isso que grandes incorporadoras preferem desenvolver vários empreendimentos ao longo dos anos em vez de depender apenas de um único projeto.

Outro ponto interessante é que nem sempre o empreendimento mais caro é o mais rentável.

Imagine dois edifícios.

O primeiro possui um VGV de R$ 500 milhões.

O segundo, R$ 180 milhões.

Instintivamente, muitas pessoas acreditam que o primeiro gera muito mais lucro.

Mas não necessariamente.

Se o primeiro enfrentar atrasos, aumento de custos ou baixa velocidade de vendas, sua rentabilidade pode ser menor do que a de um empreendimento menor, porém muito bem planejado.

No mercado imobiliário, tamanho não é sinônimo de resultado.

Eficiência é.

Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a construção civil representa aproximadamente 6% do PIB brasileiro e movimenta centenas de bilhões de reais por ano.

Cada novo empreendimento gera empregos, movimenta a indústria, fortalece o comércio local e impulsiona dezenas de setores da economia.

Ou seja, uma incorporadora não constrói apenas apartamentos.

Ela movimenta uma enorme cadeia econômica.

Existe uma frase que gosto muito e que resume bem essa realidade:

“Uma boa incorporadora não ganha dinheiro apenas construindo. Ela ganha dinheiro tomando boas decisões.”

Escolher o terreno certo.

Desenvolver o produto certo.

Comprar bem.

Controlar custos.

Gerenciar riscos.

Lançar no momento correto.

Executar a obra dentro do prazo.

Tudo isso influencia muito mais o resultado do que simplesmente vender caro.

Talvez essa seja a maior lição da incorporação imobiliária.

O lucro não nasce quando o apartamento é vendido.

Ele começa muito antes, nas decisões tomadas ainda na fase de planejamento.

É por isso que grandes empreendimentos não são construídos apenas com concreto.

Eles são construídos com estratégia.

Glossário da Jornada Imobiliária

VGV (Valor Geral de Vendas)
É o valor total que um empreendimento pode faturar se todas as unidades forem vendidas. Importante: VGV não é lucro.

Faturamento bruto
É todo o dinheiro que entra com as vendas, antes de descontar qualquer despesa ou imposto.

Margem de incorporação
É o percentual que pode restar para a incorporadora depois de pagar todos os custos do empreendimento. Quanto maior a eficiência da gestão, melhor tende a ser essa margem.

Fluxo de caixa
É o controle de todo o dinheiro que entra e sai durante o desenvolvimento do empreendimento. Um bom fluxo de caixa ajuda a manter a obra saudável financeiramente.

Capital imobilizado
É o dinheiro investido que permanece “preso” no empreendimento durante a construção, sem retorno imediato.

Risco imobiliário
São todos os fatores que podem impactar um empreendimento, como aumento dos custos, queda nas vendas, mudanças na economia ou atrasos na obra.

Rentabilidade
É o retorno financeiro obtido em relação ao valor investido. Um empreendimento pode faturar muito, mas ter baixa rentabilidade se os custos também forem elevados.

Incorporação imobiliária
É a atividade responsável por transformar um terreno em um empreendimento, coordenando todas as etapas do projeto, desde o planejamento até a entrega das chaves. É o coração do desenvolvimento imobiliário.