Se eu tivesse que escolher apenas uma etapa capaz de definir o sucesso ou o fracasso de um empreendimento imobiliário, provavelmente escolheria o estudo de viabilidade. Pode parecer apenas uma planilha cheia de números, mas, na prática, ela responde à pergunta mais importante de todo o mercado imobiliário: esse projeto realmente vale o investimento? E acredite: muitos empreendimentos são cancelados antes mesmo da compra do terreno porque essa resposta é “não”.

Muita gente imagina que uma incorporadora compra um terreno, contrata um arquiteto e começa a construir. Na realidade, funciona exatamente ao contrário. Antes de investir milhões de reais, é preciso saber se aquele projeto faz sentido técnica, comercial, jurídica e financeiramente. O objetivo do estudo de viabilidade não é apenas descobrir quanto será o lucro, mas reduzir riscos e evitar decisões baseadas apenas na intuição.

Imagine a seguinte situação: duas incorporadoras visitam exatamente o mesmo terreno. As duas enxergam uma excelente localização. Uma decide comprar imediatamente. A outra passa semanas ou até meses estudando cada detalhe antes de assinar o contrato. Qual delas tem mais chances de sucesso? Na maioria das vezes, a segunda. No mercado imobiliário, velocidade sem informação pode custar milhões de reais.

O estudo começa analisando o potencial construtivo da área. A equipe verifica quantos metros quadrados podem ser construídos, qual tipo de empreendimento é permitido pela legislação, qual público faz sentido para aquela região e como o mercado está se comportando. Não adianta lançar apartamentos compactos onde a procura é por imóveis familiares, nem investir em um empreendimento de luxo onde não existe demanda para esse padrão.

Depois entram fatores que muitas pessoas nem imaginam. O terreno possui boa topografia? O solo suporta uma fundação convencional ou serão necessárias estacas profundas? Existem restrições ambientais? O zoneamento limita a altura da edificação? O Plano Diretor permite aquele tipo de uso? Cada uma dessas respostas pode alterar completamente o custo do empreendimento.

Na sequência começa a análise financeira. Praticamente toda a obra é construída primeiro no computador. São projetados o valor do terreno, escritura, impostos, projetos de arquitetura e engenharia, licenças, fundação, estrutura, instalações elétricas e hidráulicas, acabamentos, paisagismo, infraestrutura, marketing, estande de vendas, comissão dos corretores, custos administrativos, despesas financeiras, cronograma e até uma reserva para imprevistos.

É nessa etapa que surge um dos indicadores mais conhecidos do setor: o VGV, Valor Geral de Vendas. O VGV representa quanto o empreendimento poderá faturar caso todas as unidades sejam comercializadas. Mas existe um erro muito comum: acreditar que VGV significa lucro.

Imagine um empreendimento com VGV estimado em R$ 150 milhões. Esse número impressiona, mas não representa o resultado da incorporadora. Desse valor ainda serão descontados o custo do terreno, construção, impostos, financiamento, publicidade, equipe técnica, despesas jurídicas, taxas, garantias e diversos outros custos. Um empreendimento pode ter um VGV muito alto e, ainda assim, apresentar uma margem pequena caso o planejamento não seja eficiente.

Vamos imaginar dois projetos exatamente com o mesmo VGV de R$ 100 milhões. No primeiro, o custo total da operação chega a R$ 70 milhões. No segundo, os custos alcançam R$ 92 milhões. Ambos venderão o mesmo valor, mas os resultados financeiros serão completamente diferentes. É por isso que incorporadoras experientes não perguntam apenas quanto um empreendimento vai vender. Elas perguntam quanto ele realmente vai gerar de retorno.

Outro fator decisivo é o tempo. No mercado imobiliário, tempo também custa dinheiro. Enquanto um empreendimento está sendo aprovado, financiado, construído e comercializado, existe capital investido, inflação dos materiais, juros, despesas administrativas e diversos custos que continuam acontecendo todos os meses. Um atraso de poucos meses pode representar milhões de reais em custos adicionais. Por isso, planejamento também significa eficiência.

Nos últimos anos, outro elemento passou a ter um peso enorme nos estudos de viabilidade: o comportamento do consumidor. As incorporadoras investem em pesquisas para entender quem será o comprador daquele imóvel. Famílias, investidores, aposentados, jovens solteiros ou pessoas que trabalham em home office possuem necessidades completamente diferentes. Um apartamento de 45 metros quadrados pode ser um enorme sucesso em um bairro e um fracasso em outro. Construir sem conhecer o cliente é um dos erros mais caros do mercado imobiliário.

Os números mostram a importância desse setor. Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a construção civil representa cerca de 6% do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro e movimenta centenas de bilhões de reais todos os anos. Além disso, o Brasil ainda possui um déficit habitacional superior a 6 milhões de moradias, o que demonstra que existe espaço para novos empreendimentos. Porém, isso não significa que qualquer projeto será bem-sucedido. É justamente o estudo de viabilidade que identifica onde existe demanda real e onde o investimento faz sentido.

Pouca gente sabe, mas grandes incorporadoras chegam a analisar dezenas de terrenos antes de comprar apenas um. Muitos são descartados porque os números simplesmente não fecham. Às vezes o problema é o custo da fundação. Em outros casos, a legislação limita o potencial construtivo. Também pode acontecer de a velocidade prevista de vendas não justificar o investimento. E desistir de um terreno nessas situações não é perder uma oportunidade. É evitar um prejuízo.

Sempre digo que um prédio não começa quando o concreto é lançado. Ele começa quando alguém reúne informações, faz perguntas difíceis, testa cenários e toma decisões baseadas em dados. A obra é apenas a parte visível. O verdadeiro sucesso de um empreendimento nasce no planejamento, e o estudo de viabilidade é a ferramenta que transforma uma boa ideia em um negócio sustentável.

No próximo episódio da série, vou mostrar como nasce um lançamento imobiliário e explicar por que muitos empreendimentos começam a ser vendidos antes mesmo da construção sair do papel. Essa estratégia movimenta bilhões de reais todos os anos e é uma das engrenagens mais importantes do mercado imobiliário moderno.