Quando vejo um prédio pronto, eu não penso na fachada. Eu penso em tudo o que aconteceu anos antes daquela obra existir.

A maioria das pessoas acredita que um empreendimento começa quando chegam as máquinas e a fundação é executada. Mas a verdade é que, nessa fase, centenas de decisões importantes já foram tomadas.

Tudo começa com uma pergunta: esse terreno realmente vale o investimento?

Parece simples, mas essa resposta pode custar milhões.

Antes de comprar uma área, incorporadoras analisam o crescimento da cidade, infraestrutura, mobilidade, renda da população, concorrência, legislação, Plano Diretor, zoneamento, potencial construtivo e projeções de valorização para os próximos anos.

Um dado interessante é que o Brasil possui um déficit habitacional superior a 6 milhões de moradias, enquanto as cidades continuam crescendo e se verticalizando. Ao mesmo tempo, segundo dados do setor, milhares de novos empreendimentos são lançados todos os anos, mas apenas uma pequena parte dos terrenos estudados realmente se transforma em projeto.

E sabe por quê?

Porque nem todo terreno é um bom negócio.

Às vezes a localização é excelente, mas a legislação limita o número de pavimentos. Em outros casos, o custo da fundação é tão alto que inviabiliza completamente o empreendimento. Também existem áreas com restrições ambientais, baixa capacidade construtiva ou custos que comprometem a rentabilidade.

É exatamente nessa etapa que nasce o estudo de viabilidade econômica.

Aqui são calculados indicadores como o VGV (Valor Geral de Vendas), custos da construção, aquisição do terreno, impostos, despesas financeiras, velocidade de vendas e margem esperada do empreendimento.

É nessa planilha que uma incorporadora decide se investe milhões… ou simplesmente desiste.

Dependendo da complexidade do projeto, essa fase pode durar entre 6 meses e 2 anos, antes que a primeira escavadeira entre no terreno.

Por isso eu sempre digo: na construção civil, a obra começa muito antes do concreto. Ela começa com estratégia, inteligência e planejamento.

E essa é apenas a primeira etapa dessa jornada.

No próximo episódio, vou mostrar o que é a incorporação imobiliária e por que ela é considerada o verdadeiro motor de um empreendimento.

Se você gosta de mercado imobiliário, construção e investimentos, acompanhe esta série. Vou mostrar, etapa por etapa, como nasce um empreendimento — do terreno à entrega das chaves — revelando os bastidores que poucas pessoas conhecem.

E me conte: qual tema você quer ver nos próximos episódios?