Uma das perguntas que mais recebo é: “Sophia, onde vale a pena investir hoje?” Sempre respondo da mesma forma: antes de escolher a cidade, escolha os critérios. Percebo que muitas pessoas ainda tomam decisões no mercado imobiliário olhando apenas para o preço do metro quadrado. Se uma região está valorizada, acreditam que ali existe um excelente negócio. Se outra tem imóveis mais baratos, imaginam que encontraram uma oportunidade imperdível. A realidade é bem diferente.

O mercado imobiliário não recompensa quem compra o imóvel mais caro ou mais barato. Ele recompensa quem entende o contexto.

Há alguns dias, recebi uma pergunta sobre construir para vender em uma cidade onde o metro quadrado já estava próximo de R$ 5 mil. Em seguida, a pessoa perguntou se não seria melhor investir em uma capital. Achei interessante porque essa dúvida representa exatamente a forma como muitas decisões são tomadas: comparando apenas preços.

Mas investir não é comparar números isolados.

Imagine duas cidades. Na primeira, o metro quadrado custa R$ 5 mil. Nos últimos anos houve uma valorização acelerada, mas a oferta de imóveis cresceu mais rápido do que a demanda. Os imóveis levam meses para serem vendidos e boa parte da valorização aconteceu porque todos acreditavam que a região continuaria crescendo no mesmo ritmo. Na segunda cidade, o metro quadrado custa R$ 3.800. Há novas empresas chegando, investimentos em infraestrutura, aumento da população e um mercado ainda em expansão.

Qual delas representa o melhor investimento?

A resposta é simples: depende.

Depende da liquidez, da demanda, do perfil do comprador, do custo da obra, da velocidade de vendas, da geração de empregos, da renda da população e da capacidade daquela região continuar se desenvolvendo. É justamente aí que muita gente erra. Olha apenas para o preço e esquece de analisar os fundamentos.

No mercado imobiliário, o lucro raramente está na compra. Ele começa muito antes, na análise.

Outro erro comum é calcular apenas o custo da construção. Terreno, cimento, acabamento e mão de obra entram na planilha, mas poucas pessoas consideram o custo do dinheiro parado durante a obra, os impostos, as despesas comerciais, o marketing, os custos financeiros e o tempo necessário para transformar aquele imóvel em venda. Uma diferença de alguns meses pode reduzir de forma significativa a rentabilidade de um projeto.

Quem trabalha nesse mercado sabe que tempo também custa dinheiro.

Ao longo da minha carreira, vi investidores desistirem de excelentes oportunidades porque acreditavam que o preço estava alto. Anos depois, voltaram para comprar na mesma região pagando muito mais caro. Também conheci pessoas que compraram imóveis apenas porque estavam baratos. Descobriram depois que a baixa procura, a pouca liquidez e a falta de desenvolvimento da cidade explicavam aquele preço.

Existe uma diferença enorme entre um imóvel barato e um imóvel com potencial. E essa diferença quase nunca aparece na placa de venda.

Ela aparece nos dados.

Antes de investir, gosto de responder algumas perguntas. A população da cidade está crescendo? Existem novos empregos sendo gerados? Há investimentos públicos e privados chegando? A infraestrutura acompanha esse crescimento? Quanto tempo um imóvel semelhante leva para ser vendido? O aluguel evolui na mesma velocidade da valorização? A renda da população sustenta os preços praticados?

Essas respostas dizem muito mais do que qualquer campanha publicitária.

O mercado imobiliário é fascinante porque cada cidade vive um momento diferente. Quem aprende a interpretar esses movimentos deixa de seguir a opinião da maioria e passa a tomar decisões com mais segurança.

Hoje acredito que investir bem é muito mais um exercício de paciência do que de velocidade. Nem sempre o melhor negócio está na cidade da moda. Nem sempre está no empreendimento mais comentado. E quase nunca está na decisão tomada por impulso.

Patrimônio se constrói com estratégia.

Por isso, sempre digo que o endereço é importante, mas nunca deve ser o primeiro critério de escolha. Primeiro vêm os números. Depois vem a decisão.

No mercado imobiliário, quem compra apenas um imóvel faz uma aquisição. Quem entende os fundamentos constrói patrimônio.