Existe uma frase muito repetida no mercado imobiliário: “é só fazer um bom contrato”.
Eu discordo.
Um bom contrato é fundamental, mas a segurança de uma compra imobiliária começa muito antes da assinatura e termina muito depois dela.
No episódio anterior da Jornada do Mercado Imobiliário, expliquei o que acontece entre uma proposta aceita e a conclusão de uma compra. Agora quero entrar em uma parte que considero ainda mais importante: quem realmente protege a segurança jurídica de uma transação imobiliária?
A resposta não é uma única pessoa.
É um conjunto de profissionais, documentos, verificações e instituições funcionando corretamente.
E entender isso pode evitar que a compra de um patrimônio se transforme em um problema.

A primeira coisa que eu verificaria não é a cozinha. É a matrícula.

Quando alguém visita um apartamento, naturalmente olha a planta, a vista, a iluminação, os armários, a localização e o condomínio.
Tudo isso importa.
Mas existe um documento que pode contar uma história completamente diferente daquela que você está vendo durante a visita: a matrícula do imóvel.
Ela é uma das principais fontes para verificar a situação jurídica da propriedade e quem aparece como titular daquele bem. O Registro de Imóveis do Brasil explica que as informações do imóvel e do proprietário necessárias à transferência estão disponíveis na certidão da matrícula e que a legislação brasileira concentra no registro imobiliário informações relevantes sobre a situação jurídica da propriedade.
Gosto de explicar de uma maneira muito simples.
A visita mostra o imóvel que você está pensando em comprar. A matrícula ajuda a mostrar juridicamente o que você está comprando.
E são duas coisas que precisam conversar.

“Mas o vendedor está com a escritura.”

Essa é outra frase que escuto.
Escritura e registro não são exatamente a mesma coisa.
A escritura pública, quando exigida, formaliza o negócio. Já a aquisição da propriedade imobiliária, em regra, depende do registro do título no Registro de Imóveis competente.
Existem exceções e operações em que instrumentos particulares possuem força de escritura pública, como ocorre em determinados financiamentos imobiliários. Por isso, não gosto de transformar direito imobiliário em frases prontas.
Cada operação precisa ser analisada de acordo com sua estrutura.
O ponto importante para o comprador é entender que assinar um documento não significa automaticamente que todas as etapas da transferência foram concluídas.
No episódio anterior falei exatamente sobre isso.
A foto da assinatura pode representar um momento importante.
Mas o patrimônio precisa estar juridicamente bem estruturado.

Quem participa dessa segurança?

Aqui está algo que pouca gente explica.
O corretor de imóveis tem uma função importante na intermediação e não deveria ser apenas a pessoa que abre a porta do apartamento.
O próprio CRECI-SP destaca que o corretor deve atuar com diligência e prudência, informar sobre o andamento do negócio e esclarecer ao cliente questões relacionadas à segurança e aos riscos da operação.
Isso muda completamente a forma como eu enxergo um bom profissional.
O bom profissional não é aquele que tenta fazer você assinar mais rápido.
É aquele que sabe quando precisa parar e perguntar:
“Está tudo certo aqui?”
Dependendo da complexidade da operação, advogados especializados também podem participar da análise jurídica, avaliando contratos, documentos, estrutura societária, riscos específicos e situações que exigem uma investigação mais aprofundada.
O tabelião de notas exerce outra função importante na formalização dos atos notariais quando a escritura pública é necessária. O próprio Registro de Imóveis do Brasil destaca também a possibilidade de atuação do tabelião no aconselhamento imparcial das partes durante a escrituração.
E existe o registrador imobiliário.
É no Registro de Imóveis que o título apresentado passa pelo exame de legalidade e registrabilidade antes de ingressar na matrícula. As normas nacionais do CNJ tratam, entre outros pontos, da compatibilidade do título com a matrícula, da validade do negócio e do atendimento aos requisitos legais para registro.
Perceba como são funções diferentes.
Corretor não substitui advogado. Advogado não substitui tabelião. Tabelião não substitui registrador.
Uma operação segura acontece quando cada profissional cumpre corretamente o seu papel.

O contrato mais bonito do mundo não corrige um imóvel irregular

Imagine uma situação simples.
Você encontra um apartamento excelente.
Preço: R$ 1,2 milhão.
Negocia por R$ 1,1 milhão.
A localização é ótima.
O proprietário parece confiável.
O contrato está bem escrito.
Tudo parece perfeito.
Durante a análise documental, porém, surge uma informação relevante relacionada ao imóvel ou à disponibilidade daquele patrimônio.
Nesse momento, a negociação pode precisar ser revista, condicionada à regularização ou até interrompida.
É exatamente por isso que documentação não deveria ser tratada como burocracia.
Documento é informação.
E informação, em uma transação de R$ 1 milhão, R$ 5 milhões ou R$ 20 milhões, vale dinheiro.
O COFECI inclusive ressalta que a análise da documentação, das escrituras, dos registros e da situação dos proprietários faz parte da segurança na aquisição imobiliária.

Quais documentos precisam ser analisados?

Aqui também existe um erro comum: procurar uma lista universal na internet e acreditar que ela serve para qualquer compra.
Não serve.
Um apartamento usado comprado à vista tem características diferentes de um imóvel financiado.
Um imóvel pertencente a uma empresa pode exigir verificações diferentes de um imóvel pertencente a uma pessoa física.
Uma aquisição envolvendo inventário, procuração, divórcio, usufruto ou outras situações específicas pode demandar cuidados adicionais.
Por isso, a documentação necessária depende da operação.
Em linhas gerais, a análise costuma olhar três grandes blocos: o imóvel, quem está vendendo e o negócio que está sendo realizado.
No imóvel, a matrícula é central e podem existir outras verificações relacionadas à situação cadastral, tributária, condominial e urbanística, conforme o caso.
Em relação ao vendedor, podem ser necessárias análises destinadas a identificar riscos que possam afetar aquela transação.
E no negócio entram preço, forma de pagamento, financiamento, prazos, posse, entrega das chaves, responsabilidades e condições previstas no contrato.
O importante não é decorar uma lista.
É saber por que cada documento está sendo solicitado.

Existe dívida do vendedor. Então não posso comprar?

Não necessariamente.
Esse é exatamente o tipo de afirmação absoluta que eu evito.
A existência de uma dívida, processo ou determinada ocorrência relacionada ao vendedor não significa automaticamente que toda compra esteja impedida.
Da mesma forma, ignorar uma situação relevante pode ser extremamente arriscado.
O que precisa existir é análise.
A legislação brasileira avançou na concentração de informações relevantes na matrícula imobiliária, e o Registro de Imóveis do Brasil explica que questionamentos judiciais ou reivindicações de credores sobre o imóvel precisam, em determinadas circunstâncias, estar noticiados no registro para produzirem efeitos contra o comprador de boa-fé.
Mas isso não transforma toda operação em algo automático.
Negócios de maior complexidade merecem análise jurídica proporcional ao risco.

Quanto maior o patrimônio, menos espaço deveria existir para o “acho”

Existe algo curioso no comportamento de muitos compradores.
A pessoa negocia durante semanas uma diferença de R$ 20 mil no preço de um imóvel de R$ 2 milhões.
Mas pode hesitar em investir tempo para compreender a documentação de uma operação que comprometerá uma parte relevante do patrimônio dela.
Para mim, essa conta está invertida.
Segurança jurídica não é custo acessório.
É parte da compra.
Eu prefiro uma operação que demore alguns dias a mais e seja compreendida por todos do que uma venda extremamente rápida cheia de perguntas que ninguém quis fazer.

O corretor também precisa saber dizer “não sei”

Esse talvez seja um dos sinais de maturidade profissional que mais valorizo.
O mercado imobiliário envolve direito, engenharia, crédito, tributação, arquitetura, avaliação, urbanismo e muitas outras especialidades.
Nenhum profissional domina tudo.
Um corretor responsável precisa conhecer profundamente a intermediação e perceber quando uma questão exige um advogado, engenheiro, arquiteto, contador, instituição financeira ou outro especialista.
O CRECI-SP reforça que o profissional deve conhecer as circunstâncias do negócio e fornecer informações corretas ao cliente, inclusive sobre riscos capazes de influenciar o resultado da negociação.
Para mim, autoridade não é ter resposta para tudo.
É saber exatamente quando chamar quem tem a resposta.

Uma situação de R$ 1 milhão pode começar com uma pergunta de cinco minutos

Imagine que você esteja prestes a comprar um imóvel por R$ 1 milhão.
Você já escolheu.
Negociou.
Gostou.
A família aprovou.
A vontade é assinar logo para ninguém comprar antes.
É justamente nesse momento que eu faria algumas perguntas simples:
Quem é juridicamente o proprietário?
A matrícula está atualizada?
Existe alguma restrição registrada?
A descrição registral corresponde ao imóvel negociado?
Quem está assinando possui poderes para vender?
Existe alguma condição que precisa ser resolvida antes da conclusão?
O contrato reflete exatamente aquilo que foi negociado?
Como e quando acontecerão pagamento, posse, registro e entrega das chaves?
Não estou dizendo que o comprador precisa se transformar em advogado.
Muito pelo contrário.
Ele precisa ter profissionais competentes ao redor e entender o suficiente para fazer as perguntas certas.

Segurança jurídica não serve para impedir negócios

Às vezes parece que a área jurídica existe para dizer “não”.
Eu vejo de outra maneira.
Uma boa análise existe para mostrar como fazer o negócio corretamente.
Talvez seja necessário corrigir um documento.
Talvez uma averbação precise ser realizada.
Talvez seja preciso alterar uma cláusula.
Talvez uma condição de pagamento precise ser vinculada a determinada providência.
E, sim, eventualmente a conclusão pode ser que o risco não compensa.
Isso também é proteger patrimônio.
Porque perder uma oportunidade ruim também pode ser um excelente negócio.

Então quem protege uma venda imobiliária?

Depois de tantos anos trabalhando nesse mercado, minha resposta é simples:
não existe um único guardião.
Existe uma cadeia de segurança.
Começa com informação correta.
Passa por um corretor responsável.
Pode envolver análise jurídica especializada.
Passa pelos atos notariais quando aplicáveis.
Chega ao Registro de Imóveis.
E depende também de compradores e vendedores que estejam dispostos a fazer tudo de forma transparente.
Quando um desses elos é ignorado, o risco aumenta.
Quando todos funcionam, aquela assinatura deixa de representar apenas uma venda.
Ela passa a representar patrimônio construído com segurança.

Você sabia?

No Brasil, cada imóvel deve corresponder a uma única matrícula e cada matrícula deve se referir a um único imóvel, conforme as normas nacionais do registro imobiliário.
Parece um detalhe técnico, mas ajuda a entender por que a matrícula ocupa um lugar tão importante em uma transação.
No mercado imobiliário, nós falamos muito sobre localização, preço por metro quadrado, valorização e rentabilidade.
Tudo isso importa.
Mas existe uma característica que deveria vir antes de todas elas:
segurança.
Porque um bom imóvel pode ser uma excelente oportunidade.
Mas um bom imóvel, comprado da maneira correta, é patrimônio.
No próximo episódio da Jornada do Mercado Imobiliário: por que um banco pode negar o financiamento de um imóvel mesmo quando o comprador tem uma boa renda?

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